Договор доверительного управления недвижимым имуществом ( Образец 2019)

Порядок заключения договора доверительного управления имуществом, соблюдения его основных положений, регулируется нормами главы 44 ГК РК.В пункте 1 статьи 886 ГК РК договор доверительного управления имуществом определяется как договор, по которому одна сторона (учредитель доверительного управления) передает другой стороне (доверительному управляющему имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах указанного учредителем лица (выгодоприобретателя).

Договор доверительного управления имуществом — это соглашение о передаче избранных правомочий собственника управляющему на определенное время, как правило, с целью извлечения дохода.

Это соглашение, в силу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ).

Данный договор – реальный. Он вступает в силу с момента передачи управляющему имущества в доверительное управление, а при передаче в управление недвижимого имущества – с момента его государственной регистрации. Он может быть как возмездным, так и безвозмездным, но в любом случае является двусторонним.

Бланк 2018

Скачать бланк 2018:

В отличие от договора поручения данный договор не является лично-доверительной сделкой (хотя обязанности управляющего в нем обычно носят личный характер). Между его участниками не складывается лично-доверительных отношений, утрата которых делает возможным его одностороннее и безмотивное расторжение. Поэтому термин “доверительное” применительно к управлению, осуществляемому по данному договору, носит условный характер и не имеет гражданско-правового значения.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме под страхом признания его ничтожным (п. 1 и п. 3 ст. 1017 ГК). При этом передача в доверительное управление недвижимости должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимости. Поэтому наряду с текстом договора в данном случае необходимо также подписание сторонами передаточного акта или иного документа о фактической передаче недвижимости в управление (п. 1 ст. 556 ГК), а при передаче в управление предприятиякак имущественного комплекса необходимы еще и акт инвентаризации его имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости его имущества и перечень всех его долгов (обязательств) (п. 2 ст. 561 ГК). Передача в доверительное управление недвижимости во всех случаях завершается обязательной государственной регистрацией этой сделки (п. 2 ст. 1017 ГК).

Содержание договора доверительного управления

К числу существенных условий данного договора п. 1 ст. 1016 ГК отнесены:

• точное обозначение состава имущества, передаваемого РІ доверительное управление (поскольку, РІ частности, РїРѕ окончании СЃСЂРѕРєР° действия РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° это имущество подлежит возврату учредителю);
• наименование выгодоприобретателя (юридического лица или гражданина), РІ пользу которого учреждается доверительное управление, РІ том числе Рё РІ случаях, РєРѕРіРґР° бенефициаром РїРѕ этому РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ является учредитель управления;
• размер Рё форма вознаграждения управляющему, если только РґРѕРіРѕРІРѕСЂ РЅРµ является безвозмездным;
• СЃСЂРѕРє действия РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°.

Договор доверительного управления всегда является срочным, причем срок его действия не должен превышать пяти лет (для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, федеральным законом может быть установлен иной предельный срок). В любом случае данный договор не может прикрывать фактическое отчуждение имущества собственника, т.е. совершение под видом этого договора сделок купли-продажи или дарения имущества в обход установленных запретов и ограничений.

Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК), поскольку их точное содержание обычно невозможно предвидеть в момент учреждения управления. Однако какие-то из этих действий могут быть заранее исключены или ограничены законом или договором. Например, управляющему может быть запрещено безвозмездное отчуждение находящегося в его управлении имущества (или его части), а иные сделки по отчуждению имущества могут допускаться лишь с прямого согласия учредителя управления.

Управляющий вправе поручить иному лицу совершение от своего имени действий, необходимых для управления имуществом, только в случае, когда такая возможность прямо предусмотрена договором или полученным от учредителя письменным согласием, либо в тех же исключительных случаях, когда допускается возможность передоверия (ср. п. 2 ст. 1021 и п. 1 ст. 187 ГК).

При этом управляющий остается ответственным перед учредителем и выгодоприобретателем за все действия по управлению имуществом, совершенные выбранным им для этого в названных случаях лицом. Оно неслучайно именуется законом поверенным (управляющего), ибо его действия юридически будут считаться действиями самого управляющего, отвечающего за них “как за свои собственные” (абз. 2 п. 2 ст. 1021 ГК). Поэтому отношения управляющего со своим поверенным (заместителем) должны оформляться договором поручения (доверенностью), а не субдоговором, обычно оформляющим возложение исполнения договорного обязательствана третье лицо.

Наряду с личным совершением управляющим действий по управлению чужим имуществом к числу его основных обязанностей относится также представление учредителю и выгодоприобретателю отчетов об их результатах . Порядок и сроки представления отчетов устанавливаются договором. Принятие отчетов без возражений свидетельствует о надлежащем исполнении управляющим своих обязанностей по договору. По окончании срока действия договора управляющий по общему правилу обязан возвратить имущество учредителю.

Со своей стороны, учредитель управления обязан уплатить управляющему вознаграждение (если договор доверительного управления носил возмездный характер), а также компенсировать ему необходимые расходы, понесенные в связи с осуществлением управления. Вознаграждение управляющему может устанавливаться в форме однократно уплачиваемой суммы; периодических, например ежемесячных, выплат; части дохода от управления имуществом и т.п.

Важно, что в соответствии со ст. 1023 ГК вознаграждение, как и компенсация необходимых расходов, должны производиться за счет доходов от использования имущества, переданного в управление. Данное правило призвано стимулировать эффективность и доходность управления (ибо при отсутствии доходов управляющий лишается источника своего вознаграждения).

Скачать бланк 2018:

Особенности договора

К особенностям относятся следующие:

• Заключение РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° допускается исключительно собственником. Игнорирование этого требования порождает ничтожность сделки, Р·Р° исключением случаев, указанных РІ СЃС‚. 1026 ГК Р Р¤ (постановление ФАС Уральского РѕРєСЂСѓРіР° РѕС‚ 25.04.2011 в„– Р¤09-1569/11-РЎ5).
• Характер правоотношений длящийся, разовая сделка как цель деятельности управляющего исключается (постановление ФАС РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕРіРѕ РѕРєСЂСѓРіР° РѕС‚ 30.01.2001 в„– РљР“-Рђ41/112-01).
• Обособленность имущества: учет производится РЅР° отдельном балансе, Р° для расчетов РїРѕ ДУ используется отдельный банковский счет, открытый управляющими СЃ пометкой «Доверительное управление» (постановление ФАС Уральского РѕРєСЂСѓРіР° РѕС‚ 06.09.2011 в„– Р¤09-5496/11).
• Возможно заключение РІ пользу 3-РіРѕ лица — выгодоприобретателя (Рї. 1 СЃС‚. 1012 ГК Р Р¤).
• РЎСЂРѕРє действия РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° доверительного управления имуществом ограничен 5 годами (Рї. 2 СЃС‚. 1016 ГК Р Р¤).
• Управляющий правомочен РЅР° осуществление действий юридического Рё фактического характера СЃ имуществом; ограничение его прав исключительно фактической деятельностью РїСЂРёРІРѕРґРёС‚ Рє тому, что РґРѕРіРѕРІРѕСЂ доверительного управления имуществом квалифицируется РІ СЃСѓРґРµ как оказание услуг (постановление ФАС Поволжского РѕРєСЂСѓРіР° РѕС‚ 14.11.2000 в„– Рђ12-2240/2000-СЃ24).
• Задолженность, ставшая итогом управления имуществом, покрывается РёР· его стоимости (Рї. 3 СЃС‚. 1022 ГК Р Р¤).

ВАЖНО! На предмет доверительного управления нельзя обратить взыскание в рамках исполнительного производства.

Однако из этого положения существует ряд исключений:

• банкротство учредителя ДУ — РІ этом случае указанное имущество составляет РєРѕРЅРєСѓСЂСЃРЅСѓСЋ массу наравне СЃ остальной собственностью (Рї. 2 СЃС‚. 1018 ГК Р Р¤);
• передача РІ ДУ залогового имущества — залогодержатель РІ такой ситуации РЅРµ лишается возможности истребовать его РІ РїРѕСЂСЏРґРєРµ взыскания (СЃС‚. 1019 ГК Р Р¤).

Однако, когда процедура исполнительного производства уже инициирована и/или имущество должника арестовано, передача в управление будет расценена как злоупотребление правом, а сделка признана ничтожной (п. 10 Информационного письма президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127).

Существенные условия договора

К существенным условиям договора доверительного управления имуществом относятся:

1. Состав имущества.Подразумевается точное описание имущества, его индивидуализирующих признаков и состава (ст. 1016 ГК РФ), причем пренебрежение условием, по мнению судов, приводит к незаключению договора доверительного управления имуществом. Примером может служить постановление 7-го ААС от 30.11.2011 по делу № А45-3341/2011.
2. Гонорар управляющего.Отсутствие условия о вознаграждении (его форме, размере и т. д.) не влечет применения норм ст. 424 ГК РФ о порядке определения цены: в этом случае договор доверительного управления имуществом квалифицируется как недействительный.Возможно условие о безвозмездности. Безвозмездным ДУ считается, когда это прямо оговорено в договоре, в противном случае сделку следует признать недействительной (ничтожной) по прямому указанию ст. 1016 ГК РФ.На практике определение четкой суммы вознаграждения не всегда удобно или применимо, чаще стороны определяют эту сумму в процентном соотношении от полученного дохода. Однако этот кажущийся удобным способ кроет в себе риск квалификации договора как ничтожной сделки (постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2014 № Ф05-9456/14). Устанавливая вознаграждение не в денежном эквиваленте, следует проверить, не противоречит ли оно нормам действующего законодательства (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.10.2001 № Ф08-3279/2001).
3. Срок договора.В общем случае срок договора ограничен 5 годами (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Договор является реальным, т. е. начинает действовать в момент фактической передачи имущества. Это правило применимо и к тем случаям, когда обременение объекта регистрируется государством, поскольку закон не запрещает исполнения договора до госрегистрации.

Стороны договора

В названной роли могут выступать:

• учредитель управления;
• выгодоприобретатель;
• доверительный управляющий.

По умолчанию учредителем управления считается собственник. Однако есть исключения, дозволенные российским правом:

• опекун/попечитель (СЃС‚. 38 ГК Р Р¤);
• душеприказчик или нотариус (СЃС‚. 1173 ГК Р Р¤);
• государственный орган Рё С‚. Рґ.

Выгодоприобретателем может быть гражданин или юрлицо. Он не является стороной в договоре доверительного управления имуществом и в правоотношении присутствует не всегда. Появление бенефициара придает рассматриваемому договору черты обязательства в пользу 3-го лица, вследствие чего становится невозможным расторгнуть или изменить соглашение без согласия этого 3-го лица (ст. 430 ГК РФ).

Учредитель управления и выгодоприобретатель могут совпадать. Если последний в договоре доверительного управления имуществом не указан, то обязательство исполняется по умолчанию в пользу учредителя.

Доверительный управляющий по общему принципу — это субъект предпринимательства; из коммерческих организаций не вправе заниматься данной деятельностью лишь унитарные предприятия. Если в законе есть специальное указание, то управляющим может стать физическое лицо или некоммерческая организация. Стать выгодоприобретателем доверительный управляющий не вправе в силу прямого запрета закона (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).

Специфика доверительного управляющего

Функционал управляющего подразумевает отчетность перед учредителем управления (п. 4 ст. 1020 ГК РФ), а также несение перед ним ответственности:

• РќР° управляющего возложена обязанность возмещать РЅРµ только реальный ущерб, РЅРѕ Рё упущенную выгоду.
• РџРѕ обязательствам ДУ сверх стоимости доверенного объекта управляющий отвечает, РІ первую очередь, СЃРІРѕРёРј имуществом, Рё только РїСЂРё недостаточности последнего возможно обращение взыскания РЅР° имущество собственника.
• РџСЂРё превышении СЃРІРѕРёС… полномочий управляющий отвечает Р·Р° причиненный ущерб лично.
• Закон возлагает РЅР° управляющего обязанность проявлять должную заботливость Рѕ законном интересе лиц, учредивших управление либо бенефициаров. Однако РІ судебной практике нет устоявшейся позиции РїРѕ РІРѕРїСЂРѕСЃСѓ, что следует понимать РїРѕРґ проявлением должной заботливости. Поэтому РїСЂРё обращении РІ СЃСѓРґ придется доказать причинно-следственную СЃРІСЏР·СЊ действий управляющего Рё причиненных убытков (постановление 9-РіРѕ РђРђРЎ РѕС‚ 02.12.2013 в„– 09РђРџ-39337/2013).

Управляющий действует от собственного имени. О его статусе по отношению к управляемому объекту говорит пометка «Доверительное управление» в документах (п. 3 ст. 1012 ГК РФ; определение ВАС РФ от 21.12.2011 № ВАС-14518/11). Ее отсутствие приведет к тому, что ответственность по сделкам будет нести управляющий непосредственно своим имуществом.

Необходимо подробнее описывать полномочия управляющего, особенно в части распоряжения имуществом, например, допустимость заключения договора аренды на срок, превышающий срок ДУ, а также продажу имущества (постановление президиума ВАС РФ от 07.06.2011 № 495/11).

Виды договоров доверительного управления

Вид ДУ зависит от объекта, передаваемого в управление, который определяет особенности договора и продолжительность его действия.

Так, договор ДУ может заключаться в отношении:

• ценных бумаг;
• исключительных прав;
• предприятий;
• недвижимости;
• наследственного имущества;
• воздушных или РјРѕСЂСЃРєРёС… СЃСѓРґРѕРІ Рё С‚. Рґ.

Однако по ценным бумагам существуют некоторые ограничения: в силу раздела II приказа ФСФР РФ «Об утверждении Порядка осуществления деятельности по управлению ценными бумагами» от 03.04.2007 № 07-37/пз-н объектами управления могут быть далеко не все их виды. В частности, не допускается ДУ в отношении:

• товарораспорядительных ценных бумаг,
• векселей,
• чеков,
• депозитных сертификатов,
• неименных сберкнижек (РЅР° предъявителя).

Госрегистрация

Перевод недвижимости в доверительное управление подлежит процедуре госрегистрации, проводимой органами Росреестра.

ВАЖНО! Регистрировать надлежит не договор, а именно передачу недвижимого объекта как основание для ее обременения, поскольку этот факт фиксируется в ЕГРП (п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон о регистрации прав)).

Поэтому все изменения и дополнения к договору доверительного управления имуществом оформляются приложениями к нему в простой письменной форме без проведения регистрации (постановление ФАС ДВО от 26.06.2007 № Ф03-А73/07-1/1656).

Нотариальное удостоверение договора доверительного управления имуществом для недвижимости не требуется, если стороны не решат иначе.

Действующее законодательство не предъявляет требований к проведению оценки стоимости передаваемой по договору доверительного управления имуществом недвижимости. Но оценка обязательна для объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, при передаче их в доверительное управление.

Прием-передача имущества происходит на основании соответствующего акта.

Перемены лиц в обязательстве в рамках ДУ закон не предусматривает, поэтому если собственник решит продать свое имущество, то договор прекратит действие (определение ВАС РФ от 28.10.2009 № ВАС-11689/09).

Договор доверительного управления наследственным имуществом

Этот договор — одно из исключений, где учредителем управления может стать нотариус или исполнитель завещания.

Выгодоприобретателями по договору назначаются наследники. Именно в этом виде соглашения неуказание бенефициара не повлечет негативных последствий, поскольку круг наследников определяется не при его заключении, а в течение длительного срока вступления в наследство, на период которого и устанавливается доверительное управление (определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2014 № 33-2845/2014). В этом случае выявление новых наследников не влечет недействительности договора, а порождаемым последствием становится присоединение их к числу выгодоприобретателей (определение Верховного суда РФ от 07.07.2015 № 78-КГ15-7).

Особые требования к оформлению доверительного управления имуществом умершего гражданина устанавливаются в ст. 37, 1171 ГК РФ:

• оценка имущества СЃ целью вычислить размер вознаграждения управляющего (РЅРµ выше 3% стоимости);
• предварительное согласие РЅР° сделку органов опеки, если есть несовершеннолетние наследники;
• максимальный СЃСЂРѕРє действия — 6 месяцев (или 9 месяцев РІ особых случаях).

Итак, договор доверительного управления имуществом выступает в качестве одного из вариантов использования имущества с целью получения дохода эффективно, на профессиональной основе, вместе с тем с минимальным личным участием и при отсутствии временных затрат.

Как и любой вид сотрудничества, такой договор характеризуется рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества:

• РѕРґРёРЅ РёР· простых СЃРїРѕСЃРѕР±РѕРІ инвестирования;
• бухгалтерский учет ведет управляющий;
• обособленность имущества;
• управление осуществляет профессионал, знающий рынок Рё его подводные камни;
• высокая степень ответственности управляющего;
• право собственности РЅРµ переходит;
• защищает имущество РѕС‚ кредиторов РїРѕ долгам учредителя.

Недостатки:

• РґРѕРіРѕРІРѕСЂ основан РЅР° доверии;
• нет четкого перечня прав Рё обязанностей управляющего;
• отсутствие информации Рѕ реальном движении денежных средств РїРѕ счету «Доверительное управление»;
• РґРѕС…РѕРґ РЅРµ гарантирован.