Кадастровая стоимость земельного участка

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

• недостоверность сведений РѕР± объекте недвижимости, использованных РїСЂРё определении его кадастровой стоимости;
• установление РІ отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости РЅР° дату, РїРѕ состоянию РЅР° которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости” указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

• неправильное указание сведений РІ перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• неправильное определение оценщиком условий, влияющих РЅР° стоимость объекта недвижимости, РІ том числе:
  • местоположение объекта оценки;
  • его целевое назначение;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение объекта РІ границах санитарно-защитных Р·РѕРЅ Рё РґСЂСѓРіРёС… Р·РѕРЅ СЃ особыми условиями использования территории;
  • иные условия;
• неправильное применение данных РїСЂРё расчете кадастровой стоимости;
• неиспользование сведений РѕР± аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра.

Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости.

Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Кто имеет право подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Обратиться о пересмотре кадастровой стоимости может собственник объекта недвижимости — юридическое или физическое лицо (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Правда из этого правила есть несколько исключений. Инициировать пересмотр кадастровой стоимости также вправе (п. 6 постановления):

• бывший собственник недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права Рё обязанности как налогоплательщика. РћРЅ вправе подать заявление РґРѕ конца того календарного РіРѕРґР°, РІ котором объект выбыл РёР· его собственности;
• арендатор недвижимого имущества, если арендная плата устанавливается РёСЃС…РѕРґСЏ РёР· кадастровой стоимости объекта. Неважно, РІ чьей собственности находится арендуемое имущество — РІ государственной, муниципальной или частной. РќРѕ если арендатор оспаривает кадастровую стоимость объекта, находящегося РІ частной собственности, необходимо предъявить письменное согласие собственника РЅР° ее пересмотр. Его можно оформить как отдельный документ либо прописать РІ РґРѕРіРѕРІРѕСЂРµ аренды;
• лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды государственного или муниципального земельного участка, если выкупная цена или арендная плата зависит РѕС‚ кадастровой стоимости.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

БЛАНКИ

• Заявление Рѕ пересмотре результатов определения кадастровой стоимости
• Административное РёСЃРєРѕРІРѕРµ заявление РѕР± оспаривании кадастровой стоимости
• Административное РёСЃРєРѕРІРѕРµ заявление РѕР± оспаривании решения РєРѕРјРёСЃСЃРёРё РїРѕ рассмотрению СЃРїРѕСЂРѕРІ Рѕ результатах определения кадастровой стоимости

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”):

• кадастровая справка Рѕ кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения РѕР± оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная РєРѕРїРёСЏ правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа РЅР° объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом РЅР° объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений РѕР± объекте недвижимости, использованных РїСЂРё определении его кадастровой стоимости (если заявление подается РЅР° основании недостоверности указанных сведений);
• отчет РѕР± установлении рыночной стоимости объекта недвижимости РїРѕ состоянию РЅР° дату определения кадастровой стоимости, составленный РЅР° бумажном носителе Рё РІ форме электронного документа (если заявление подается РЅР° основании установления РІ отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение РЅР° бумажном носителе Рё РІ форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, Рѕ его соответствии требованиям законодательства Рё стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой Рё (или) технической ошибки (если заявление подается РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ недостоверными сведениями РѕР± объекте недвижимости, использованными РїСЂРё определении его кадастровой стоимости) (Рї. 11 Постановления Пленума Верховного РЎСѓРґР° Р Р¤ РѕС‚ 30 РёСЋРЅСЏ 2015 Рі. в„– 28 “О некоторых вопросах, возникающих РїСЂРё рассмотрении судами дел РѕР± оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление Рѕ вручении или иные документы, подтверждающие вручение РґСЂСѓРіРёРј лицам, участвующим РІ деле, РєРѕРїРёР№ административного РёСЃРєРѕРІРѕРіРѕ заявления (либо РєРѕРїРёРё документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы Рё материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного РїРѕСЂСЏРґРєР° урегулирования СЃРїРѕСЂР° (если РІ СЃСѓРґ обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости организация или предприниматель подает в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд. Но не в районный или городской суд, а в областной или краевой суд либо суд города федерального значения (п. 3 постановления). Ведь споры о пересмотре кадастровой стоимости подведомственны именно этим судам общей юрисдикции (подп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ).

У заявителя есть право просить суд о выполнении одного из следующих требований (п. 1 и 2 постановления):

• установить РІ качестве кадастровой стоимости объекта его рыночную стоимость (подробнее читайте РІРѕ врезке ниже);
• оспорить решение РєРѕРјРёСЃСЃРёРё РѕР± отказе РІ пересмотре кадастровой стоимости;
• оспорить действия или бездействие РєРѕРјРёСЃСЃРёРё.

В иск о пересмотре кадастровой стоимости нельзя включать требование о перерасчете налогов, потому что это не функция суда, потому заявление могут не принять. Не следует включать в исковое заявление иные требования.

Например, о перерасчете налога на имущество, земельного налога или арендных платежей (п. 5 постановления). Эти требования рассматривают арбитражные суды (ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ). А мы подаем заявление в суд общей юрисдикции, а у нет полномочий для их рассмотрения. При наличии подобных требований суд вправе вернуть исковое заявление без рассмотрения (подп. 2 п. 1 ст. 135 ГПК РФ и подп. 2 п. 1 ст. 129 Кодекса административного судопроизводства РФ).

К исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить следующие документы (п. 11 постановления):

• вместо кадастровой справки Рѕ кадастровой стоимости необходимо представлять выписку РёР· ЕРГН Единого государственного реестра недвижимости Рѕ кадастровой стоимости объекта недвижимости. РЎ 1 января 2017 РіРѕРґР° РїРѕ федеральному закону “О государственной регистрации недвижимости”, РІ соответствии СЃ которым сведения Рѕ кадастровой стоимости теперь содержатся РІ указанной выписке. Выписка предоставляется бесплатно РїРѕ запросам любых лиц через офисы многофункциональных центров. Ее бумажный, Р° также электронный вариант можно заказать через сайт Росреестра или Единый портал государственных услуг. РџСЂРё этом необходимо помнить, что РїСЂРё подаче выписки РІ РљРѕРјРёСЃСЃРёСЋ электронный вариант должен быть заверен электронно-цифровой РїРѕРґРїРёСЃСЊСЋ. Р’ выписке указана дата, РЅР° которую определена кадастровая стоимость;
• РєРѕРїРёСЋ свидетельства Рѕ праве собственности РЅР° объект (если заявителем является собственник). Ее нужно заверить Сѓ нотариуса;
• отчет оценщика Рѕ рыночной стоимости объекта. РћРЅ должен быть составлен РЅР° ту же дату, РЅР° которую проведена кадастровая оценка (С‡. 4 СЃС‚. 24.18 Закона в„– 135-ФЗ Рё Рї. 12 постановления);
• экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, подтверждающее соответствие отчета оценщика требованиям законодательства (РІ отдельных случаях);
• решение РєРѕРјРёСЃСЃРёРё РѕР± отказе РІ пересмотре кадастровой стоимости;
• РєРѕРїРёСЋ платежки или РёРЅРѕРіРѕ документа РѕР± уплате госпошлины. Заявитель уплачивает ее Р·Р° каждый объект недвижимости, кадастровую стоимость которого оспаривает (Рї. 30 постановления). Р—Р° рассмотрение РёСЃРєР° РІ СЃСѓРґРµ организация РІРЅРѕСЃРёС‚ РІ бюджет РїРѕ 2000 СЂСѓР±. Р·Р° объект, предприниматель — РїРѕ 300 СЂСѓР±. (РїРѕРґРї. 7 Рї. 1 СЃС‚. 333.19 РќРљ Р Р¤).

Как оспорить кадастровую стоимость объекта, находящегося в долевой собственности

Участник долевой собственности вправе обратиться в комиссию или суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников.

Ведь каждый собственник самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях (п. 2 ст. 392 и п. 3 ст. 408 НК РФ, п. 6 постановления). Суд пересматривает кадастровую стоимость этого объекта в целом (п. 17 постановления). Несогласие других собственников учитывается судом, но само по себе не является основанием для отказа в изменении кадастровой стоимости.

Узнать кадастровую стоимость

Получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно в Росреестре несколькими способами

На портале Росреестра c помощью сервиса «Получение сведений из ГКН».

Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из ГКН. Для этого можно воспользоваться сервисом на портале Росреестра. С главной страницы перейти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам». Выбрать сервис «Получение сведений из ГКН», заполнить форму и сформировать заявку. Поля, отмеченные восклицательным знаком, обязательны для заполнения. Убедиться, что заявка принята, запомнить ее номер (по нему можно будет отслеживать статус заявки). Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

На портале Росреестра с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта».

Публичная кадастровая карта содержит сведения ГКН. Нужный объект можно найти на карте по кадастровому номеру, а также использовать расширенный поиск. По каждому объекту недвижимости, данные о котором содержит сервис, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость объекта, а также характеристики объекта и кто его обслуживает. Информация сервиса является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа.

На портале Росреестра с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Чтобы получить справочную информацию по объекту недвижимости в режиме online, можно использовать специальный сервис в разделе «Электронные услуги и сервисы». По кадастровому номеру, условному номеру или адресу объекта недвижимости можно получить справочную информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости.

На портале Росреестра с помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки».

С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно ознакомиться с результатами государственной кадастровой оценки, которую проводят органы власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления. Для этого надо зайти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам», выбрать «Получить сведения из фонда данных государственной кадастровой оценки». Для получения сведений об объекте недвижимости достаточно ввести кадастровый номер интересующего объекта в поле поиска и нажать на кнопку «Найти». Откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или надпись об отсутствии таких данных (в случае их отсутствия в фонде данных государственной кадастровой оценки). Можно также скачать отчет об определении кадастровой стоимости, в котором содержатся сведения об интересующем объекте недвижимости. Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.

В офисе Федеральной кадастровой палаты Росреестра (указать адрес Кадастровой палаты и Управления Росреестра в районе) или МФЦ (если в Вашем районе есть МФЦ необходимо указать адрес).

Если по каким-либо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости на портале Росреестра, можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из ГКН. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ, «Мои документы») лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса. При подаче запроса надо указать способ получения готового документа: при личном посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.

Стоимость и расходы, связанные с оспариванием, уменьшением кадастровой стоимости

Ниже дается примерная стоимость услуг по оспариванию стоимости недвижимости. Цены взяты для Кировской области. Для “богатых” регионов цены будут выше.

1. подготовка отчёта оценки рыночной стоимости независимым оценщиком от 15000 тысяч рублей;
2. стоимость экспертизы отчёта оценки в СРО от 20000 тысяч рублей;
3. оплата государственной пошлины, согласно НК РФ, при обращении в Арбитражный суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и признанием кадастровой стоимости на уровне рыночной – 4000 тысячи рублей;
4. оплата юридических услуг по оспариванию кадастровой стоимости в Арбитражном суде, в среднем начинается от 30000 тысяч рублей.

Как я могу узнать кадастровую стоимость своего имущества?

1. Посмотреть в справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра. Для этого введите кадастровый номер (из свидетельства о праве собственности) или адрес объекта.
2. Посмотреть на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
3. Если вам нужен официальный бумажный или электронный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, можно запросить сведения из ГКНчерез сайт Росреестра, либо через филиал Федеральной кадастровой палаты в вашем городе, либо через МФЦ.

В какие сроки можно оспорить кадастровую стоимость?

В течение 5 лет с момента внесения данных о кадастровой стоимости на конкретный объект в ГКН. Эту дату можно найти там же, где и саму кадастровую стоимость (см. выше). Но нужно проверить, чтобы на момент обращения в суд в ГКН не успели внести новую кадастровую стоимость объекта или не изменили данные об объекте недвижимости (в этом случае кадастровая стоимость также может меняться).

Кто будет ответчиком по иску в суд об оспаривании кадастровой стоимости?

1. Орган власти субъекта РФ или муниципальный орган, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости;
2. Управление Росреестра по субъекту РФ — как госорган, выполняющий функции по государственной кадастровой оценке.
3. Орган, который будет исправлять кадастровую или техническую ошибку (если кадастровая стоимость оспаривается в связи с недостоверными данными об объекте)

Суд также может привлечь к делу других лиц, чьи интересы затрагивает пересмотр кадастровой стоимости (текущий собственник, бывший собственник, участники долевой собственности и др.).

Возмещаются ли расходы на проведение оценки?

Да, если судом будет удовлетворен ваш иск об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, вы можете требовать возмещения судебных расходов с того органа, который утвердил оспариваемую кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость пересматривалась в связи с технической ошибкой, возмещать судебные расходы будет тот орган, который допустил ошибку (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015, постановление Конституционного Суда РФ №20-П от 11.07.2017).