Как продать комнату РІ коммунальной квартире Рё можно ли — как правильно Рё быстро продать
Основные характеристики жилья
Характеристиками любой квартиры являются принципы проектировки, размер жилой площади Рё её РЅРѕСЂРјС‹, разделение РЅР° Р·РѕРЅС‹ СЃ различными функциями, Р° также включенное РІ проект оборудование. РСЃС…РѕРґСЏ РёР· этого жилая площадь “коммуналки” состоит РёР· СЃСѓРјРјС‹ метража входящих РІ неё комнат. Рђ также подобный тип жилья характеризуется следующими свойствами.
- Р’ ней проживают разные семьи, которые РїРѕ отдельности оплачивают коммунальные услуги. Ранее оплата коммунальных услуг, например, электричества РІ общей квартиры производилась РїРѕ общему счетчику. Рто возможно Рё сейчас, РЅРѕ РёРЅРѕРіРґР° устанавливаются отдельные счетчики РІ каждой комнате.
- Каждому жильцу или семье принадлежит отдельная жилая площадь. Право собственность оформлено на каждого жильца или семью коммунальной квартиры в пределах их площади.
- Места общего пользования Сѓ всех жильцов РІ долевой собственности либо используются некоторыми РЅР° праве соцнайма. РРЅРѕРіРґР° предусматривается долевое владение нежилыми помещениями квартиры. РќРѕ если РѕРЅР° заселена РїРѕ социальному найму, то владелец доли – администрация или муниципалитет.
- Каждый жилец приобрел право по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию. У всех семей и жильцов имеется договор или свидетельство о праве собственности на свою площадь, не связанный с соседями.
Нюансы продажи приватизированных и неприватизированных комнат
Требования к сделке – необходимо быть собственником, чтобы продать её. Ещё один случай – помещение продает доверенное лицо собственника с соответствующе оформленными полномочиями.
Коммунальная квартира должна быть приватизирована. В противном случае это муниципальная собственность и продаже не подлежит, так как закон запрещает подобные сделки. На практике достаточно иметь приватизированную комнату. То есть, она должна быть куплена ранее или приобретена по праву наследования.
Еще одним требованием является наличие преимущества на покупку этого жилого помещения у других жильцов той же квартиры. Поэтому продавец обязан получить согласие на её продажу по конкретному регламенту, в письменном виде.
Что представляет собой преимущественное право покупки
Если собственник решил продать своё жильё в общей квартире сторонним покупателям, то он должен знать о преимуществе соседей на покупку. Другие жильцы коммуналки должны написать письменно отказ от приобретения либо промолчать на протяжении месяца.
Для исключения обмана и последующих неприятностей соседям должно поступить данное предложение. По истечении месяца или наличии письменных отказов преимущественное право перестаёт действовать. В этом случае сделка по продаже возможна с посторонними гражданами.
Кого стоит уведомлять о продаже
Предложить её соседям собственник обязан за такую же цену и при всех других одинаковых условиях. ГК РФ требует реализовывать предложение в письменном виде.
Лучший вариант – отправить письмо с уведомлением по почте, что даст гарантию вручения. Но в соседней могут проживать лица, не являющиеся собственниками. Тогда имеется законное право узнать о владельцах всех других помещений и отправить уведомление именно им.
Если собственник – муниципалитет, то в это административное учреждение и следует уведомлять, как конкретного владельца. Владельцем комнаты может быть несовершеннолетний. Тогда разрешение дают родители или другие опекуны. Если ребенку более 14 лет, то письменный ответ подписывается ребенком и родителями. Если менее – то только родителями (опекунами). Необходимо получить утвердительный ответ и от органа опеки и попечительства, контролирующего такие сделки.
Процедура продажи: поэтапный процесс
Продажа собственности разделяется на следующие этапы.
- Установление цены и других условий сделки.
- Рзвестить соседей РїРѕ причине РёС… преимущественного права РЅР° РїРѕРєСѓРїРєСѓ.
- Приготовить все нужные документы.
- В случае наличия других собственников комнаты, получить у них разрешение на продажу с заверением у нотариуса.
- Выписать из комнаты других жильцов, о чем паспортный стол выдаст справку.
- Осуществить сделку путем оформления договора на продажу.
Перечень необходимых документов для оформления сделки
- Паспорта участников сделки.
- Справку о том, что все другие жильцы комнаты выписаны.
- Отказы соседей РѕС‚ приобретения данной комнаты РїРѕ преимущественному праву. Рли доказательства РёС… молчания.
- Договор о праве собственности на комнату.
- Выписка РёР· БТР, кадастровый план.
- Акт передачи комнаты.
Основные причины затянувшейся продажи
Попытки тянуть время РґРѕ момента сделки – распространенная проблема РїСЂРё продаже. Рто РїСЂРѕРёСЃС…РѕРґРёС‚ РёР·-Р·Р° того, что заинтересованные соседи хотят снизить цену, РІ целях торга. Рли же РёРј просто хочется оставить её незаселённой РЅР° длительный период, что вполне понятно. Р’Рѕ РІСЃСЏРєРѕРј случае необходимо узнать статус каждой комнаты. Если это социальный найм или аренда, то СЃ подобные жильцы РЅРµ наделяются преимуществом.
При каких обстоятельствах возникают подобные трудности, затягивающие процесс?
- Соседи отказываются от получения уведомления о продаже. Если даже было отправлено письмо, граждане – другие жильцы квартиры могут отказаться его получать. Тогда письмо придёт обратно отправителю с пометкой об отказе адресата получать письмо. Если предъявить это письмо в Росреестр, можно доказать молчание, как игнорирование. В том случае, если впоследствии судом не будет доказано обратное.
- Соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание. В подобной ситуации лучшим выходом будет отправить повторное письмо, но уже от имени нотариуса, заверившего данное уведомление. Нотариус же подтвердит молчание на протяжении месяца, выдав соответствующее свидетельство.
- Место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно. Граждане имеют права некоторые периоды проживать в другом месте и отсутствовать. Либо комната сдается и местонахождение соседа невозможно узнать. Может оказаться: этого собственника вообще никто никогда не видел и не имеет представления о его данных. При этом прибегают к помощи Росреестра, который предоставит сведения о правах на собственность и о её хозяевах. Если соседи известны, но отсутствуют в течение года, то суд может признать его отсутствующим, о чем надо отдельно обратиться в судебный орган. В заявлении следует указать причиной намерение продать свою комнату с обеспечением преимущественного права отсутствующего. Суд должен осуществить опрос свидетелей и запросить сведения о местонахождении соседа. В доказательство заявитель прилагает ответ из адресного стола, не давший результата при розыске. Если сосед не будет найден, то для его имущества судом будет назначен управляющий, которого и надо уведомлять.
- Сосед проживает в другом городе. В такой ситуации делается междугородная переписка или другой контакт. Сосед должен заверить отказ у нотариуса, прислать его почтой или промолчать в течение месяца.
- Сосед умер, Р° наследник РЅРµ вступает РІ наследство. РџСЂРё затягивании возможна подача заявления РІ СЃСѓРґ Рѕ признании соседней комнаты вымороченной собственностью. РўРѕРіРґР° её РјРѕРіСѓС‚ передать администрации, которая Рё получит РѕС‚ продавца уведомление, соблюдающее преимущество соседа. Рли СЃСѓРґРѕРј будет определен собственник РїРѕ праву наследования. РџСЂРё продаже это решение СЃСѓРґР° необходимо включить РІ документацию, как Рё отказ РѕС‚ преимущества.
Возможно ли обойти право преимущественной покупки
Если ситуация сложная и сопровождается нехваткой времени, то покупателю можно написать договор дарения на продаваемую комнату, то есть – на некоторую её часть. Тогда покупающий перестает быть посторонним лицом при продаже, а становится собственником в этой же квартире.
Право преимущества РїРѕРєСѓРїРєРё автоматически отпадает Рё сделку можно совершать. Рто рискованная проделка, РіРґРµ возникает РІРѕРїСЂРѕСЃ доверия. Следовательно, действовать нужно СЃ помощью посредников, доверенных лиц, квалифицированных юристов Рё так далее. Рначе комната может оказаться РІ долевой собственности, Р° квадратные метры (долю) невозможно будет вернуть.
Другой способ – оформить дарение всей комнаты, а деньги передать с рук на руки, не оформляя денежную сделку официально. Но в таком случае сосед, посчитавший себя ущемленным в преимущественном праве, может оспорить подобные действия в суде, или другим способом востребовать свое право. В первом случае это исключено.
Также есть возможность составить договор по займу с покупателем и в качестве залога указать данную комнату. Далее нужно упустить срок возврата по займу, в результате чего при передаче комнаты преимущественного права не будет.
РќРµ нашли ответа РЅР° СЃРІРѕР№ РІРѕРїСЂРѕСЃ? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните РїСЂСЏРјРѕ сейчас:
Можете задать вопрос текстом, если Вам удобнее: