РџРѕСЂСЏРґРѕРє оформления купли-продажи земельного участка — документы Рё образец РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°

При желании приобрести землю в собственность покупателям юристы советуют проявлять бдительность и осторожность. Процесс довольно не простой и сделка с юридической точки зрения имеет много нюансов. Допущенные ошибки могут обернуться не только потерей, но и всех вложенных денежных средств.

Земля считается недвижимым имуществом, требует прохождения в регистрации в госструктурах. Для получения свидетельства о переходе права на собственность требуется пройти ряд процедур. Регистрация участка в отдельности или совместно с домом имеет некоторые отличия.

Проблемы возникают при оформлении доли или получении кадастрового плана. Как не ошибиться при покупке земли, какие основные нюансы нужно учесть при оформлении, когда проведение сделки невозможно и как зарегистрировать участок в собственность на себя правильно рассмотрим подробнее в виде пошаговой инструкции в данной статье.

Земельный кодекс

Нормативы купли-продажи прописаны в кодексе в ст. 450-490. Сделка, проведенная в несоответствии с указанными нормативами, будет считаться недействительной, влечет за собой не только потерю права на приобретение земли, но и возможно денежные вложения покупателя. Проведение регистрации – поэтапное, соблюдение всех правовых норм крайне необходимо.

Этапы проведения купли-продажи

  • Договор между сторонами-участниками сделки составляется РІ первую очередь СЃ обозначением предмета сделки, его размеров, площади, адреса местонахождения, наличия обременений (если имеются), составления РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° (возможно РѕС‚ СЂСѓРєРё). Далее предоставление РІ 3 экземплярах совместно СЃ пакетом документов для регистрации РІ Росреестр. После оплаты госпошлины будет проведено рассмотрение заявки Рё документации. РџСЂРё отсутствии претензий СЃРѕ стороны госрегистраторов будет проведена перерегистрация прав, покупателю выдано право собственности.
  • Подготовка заключается РІ СЃР±РѕСЂРµ документации:
    • составленного сторонами РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°;
    • паспортов покупателя Рё продавца;
    • нотариально заверенной доверенности РїСЂРё проведении сделки доверенным лицом;
    • правоустанавливающего документа РЅР° участок РѕС‚ продавца (РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° купли-продажи мены дарения, свидетельства Рѕ наследстве);
    • плана межевания, сведения РІ котором должны полностью соответствовать указанным РІ свидетельстве Рѕ праве собственность, имеющемся Сѓ продавца земли;
    • кадастрового паспорта РЅР° объект;
    • акт передачи участка, составление которого обязательно РїСЂРё посещении россрестра;
    • квитанции РѕР± оплате госпошлины (300-2000 СЂСѓР± РІ зависимости РѕС‚ размеров, категории участка).
  • Совместная подача заявления РІ Росреестр, получение свидетельства. Стоит понимать, что после подачи документации Рё заявления РЅРѕРІРѕРµ СЃРІ-РІРѕ РЅР° землю может быть выдано только РЅР° основании старого, имеющегося РЅР° руках Сѓ продавца Рё прошедшего ранее регистрацию Рѕ праве РЅР° собственность. Документы, выдаваемые РІ советские РіРѕРґС‹ администрациями района, сегодня недействительны Рё РЅРµ имеют юридической силы. Сделка купли-продажи невозможна, если изначально продавцом РЅРµ пройдена регистрация РІ госструктурах, Рё РЅР° СЂСѓРєРё РЅРµ выдавалось СЃРІ-РІРѕ Рѕ праве РЅР° собственность, также кадастровый план СЃ отражением категории участка, условий РїРѕ его использованию возможно взятого РІ аренду или РІ бессрочное пользование. Земля – это недвижимость Рё РІСЃРµ сделки СЃ ней урегулированы государством.

Особенности составления договора купли-продажи

Проблемы у сторон появляются при неучтении некоторых нюансов особенностей данной сделки. Больше всех рискует покупатель потерей денежных средств.

Перед покупкой нужно собрать полную информацию об объекте:

  • имеются ли регистрационные документы РЅР° РґРѕРј РїСЂРё РїРѕРєСѓРїРєРµ участка совместно СЃ РЅРёРј;
  • принадлежит земля РѕРґРЅРѕРјСѓ владельцу или РІ росреестре зарегистрировано несколько;
  • является ли продавец законным владельцем Рё РґРѕРјР° Рё участка, возможно РЅР° то или РґСЂСѓРіРѕРµ РѕРЅ РЅРµ имеет прав;
  • РЅР° каком основании продавец пользуется землей.

Участки, выданные бессрочно или в пожизненное пользование, не считаются собственными. Кроме того важно проверить наличие у владельца разрешения на застройку. В некоторых случаях, например, близ водной зоны, охраняемых зон заповедников, парков гос. значения оно незаконно.

Возможны ограничения продавца по использованию участка или нарушения (несоответствия) тому, что обозначено в регламенте. Характеристики объекта, приобретаемые сотки должны соответствовать обозначенным в кадастровом плане или прохождение поблизости подземных коммуникаций, когда последующее строительство на участке может стать просто недоступным.

При даче продавцом заведомо ложных сведений покупатель вправе требовать через суд расторжения сделки и возмещения убытков. Процедура при покупке участка может изрядно затянуться, что совсем не в интересах покупателя.

Договор будет считаться недействительным при:

  • возможности Сѓ продавца обратного возврата участка РїСЂРё желании;
  • ограничении прав Сѓ покупателя РїРѕ использованию РїСЂРё неучтенных каких-либо условиях;
  • возможной подачи претензии третьими лицами.

Возможно укрывание от него информации о качестве почвы, запрете на строительство, или близком расположении воды, проходящих под землей коммуникаций. Часто стоимость завышена, не соответствует действительной. Всего этого можно избежать, если к сделке подойти максимально ответственно. При появлении спорных моментов сначала лучше проконсультироваться с юристом.

При составлении договора стоит обратиться внимание на описание объекта. Информация должны быть предельно подробной и точной. Соглашение имеет юридическую силу и без заверения у нотариуса, но должно быть составлено письменно и правильно. Ошибки допущенные могут обернуться против покупателя, неминуемы потеря денег, также переход прав собственности на землю на нового владельца.

Пакет документов

Продажа своего земельного надела по всем правилам закона требует сбора ряда документов:

  • паспорта;
  • кадастрового номера (выписки РёР· кадастра);
  • карты землепользования (выписки, полученной РІ районной администрации СЃ печатью Рё РїРѕРґРїРёСЃСЊСЋ управляющего);
  • правоустанавливающего документа;
  • квитанции РѕР± уплате земельного налога (выданной РІ бухгалтерии администрации);
  • справки РїРѕ форме в„–9 тех.паспорта РїСЂРё наличии построенного объекта РЅР° участке (РїСЂРё отсутствии можно заказать РІ БТИ);
  • протокола Рѕ согласовании границ (выполненной представителем службы геодезии СЃ РїРѕРґРїРёСЃСЏРјРё собственников-соседей);
  • справку Рѕ разрешении продажи участка (Р·Р° получением обратиться РІ отдел архитектуры РїСЂРё администрации РіРѕСЂРѕРґР°);
  • согласие мужа (жены) РЅР° проведение сделки, заверенное нотариусом;
  • выписку РёР· ЕГРП.

Если постройки на участке отсутствуют, то также потребуется документально подтвердить данный факт. Это общепринятый список документации. По запросу представителей гос. структур возможно потребуются иные дополнительные бумаги.

Какие ограничения существуют со сделками с землей?

Ни покупатель, ни продавец при заключении сделки не могут изменить:

  • целевое назначение земли;
  • условия использования РІ случае наличия обременений (ограничений) например, расположение участка РІ охраняемой Р·РѕРЅРµ или прохождение поблизости линии электропередач;
  • предмет РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°;
  • размер госпошлины (обозначен государством, прописан РІ налоговом кодексе, стоимость может варьировать СЃ учетом долей РЅР° участке).

Основные моменты регистрации

Сделка по купле-продаже вполне прозрачная, но продавцы для получения большей прибыли зачастую идут на разного рода ухищрения, пытающиеся, например, продать участок со строением дороже (домом) без имеющегося разрешительного документа на возведение объекта.

Земли различны тем, что на одних можно выстраивать дома, другие же пригодны исключительно для землепользования, выращивания плодово-ягодных культур. Покупателям нужно быть осторожными.

Прежде чем составлять договор, внимательно изучать его. Он должен отражать в себе подробно описание прилегающей территории к участку. Возможно поблизости находятся заповедники или места захоронений, когда земли принадлежащие государству просто не подлежат выкупу или продаже.

Важно внимательно изучить всю документацию, в частности кадастровый паспорт, в котором все данные должны соответствовать действительности, четко совпадать с теми, которые были зафиксированы при проведении межевания на участке экспертом.

После самостоятельной поверки всех данных для регистрации участка нужно в регистрационную палату подать документы, оплатив предварительно госпошлину. Участок будет занесен в госреестр, при переоформлении прав собственности на нового владельца в архиве проставлена новая ученая запись.

На приятие решения-разрешения на продажу отводится 10 дней. В случае одобрения новому владельцу будет выдан кадастровый паспорт с внесенными изменениями. Если сделку решено сторонами расторгнуть, то нужно обратиться вновь к регистраторам. В принципе это возможно на этапе не внесения изменений новых записей в рос. реестр.

Если же права переданы новому владельцы, но открылись новые неприятные факты, то расторгнуть договор можно только в суде. При принятии положительного вердикта в пользу покупателя запись в реестре аннулируется, имущество возвращается старому владельцу, который в свою очередь должен вернуть денежную сумму, вложенную покупателем в процессе оформления.

Нюансы проведения кадастрового учета

Купить или продать земельный участок – ответственное дело. Часто покупателям приходится сталкиваться с некоторыми нюансами или ограничениями.

Еще на стадии оформления договора нужно осведомиться о целевом назначении земли. Понятно, что при прохождении рядом дороги или линии электропередач новый владелец не сможет их убрать. К тому же по закону земля не подлежит продаже, если продавец не посуетился пройти ранее процедуру регистрации в службе кадастра, и участок не был поставлен на учет, просто нигде не числится.

Нюансы возникают, если земля находится в долевой собственности, т. е. хозяин не один, а сразу несколько. Покупателю принадлежит лишь доля, а не весь участок в целом. Значит, имеет право собственности только на часть земли. При разделении участка на доли межевание проводится каждой в отдельности, равно как и свидетельство о праве на собственность выдается на каждую отдельно взятую долю.

Если этого сделано не будет, то подобная сделка купли-продажи по суду может быть признана недействительной, к тому же и остальные собственники уже не смогут предложить продавцу разделение своей доли между всеми участниками.

Продажа его невозможна без письменного согласия совершеннолетних членов семьи. Сделка может не состояться в случае отказа от продажи одного из них, даже если он – не собственник участка.

Земля не подлежит продаже, если не состоит на едином гос. учете. Требуется размежевание на доли, постановка на кадастровый учет каждой доли в отдельности. Продажа участка (доли) возможна только в случае регистрации права собственности на них, наличия на руках кадастрового паспорта.

Если при разделе его на доли продавцу досталась лишь одна часть, то в случае продажи он должен получить письменное нотариально заверенное согласие на продажу от иных собственников. Стоит понимать, что доля – это самостоятельный надел. При наличии выданного свидетельства о праве собственности на долю на руки в случае продажи разрешение других собственников уже не требуется.

Перед тем, как заключать договор о продаже нужно составить акт приема-передачи земли. Регистрация прав проводится в ФУГРЦ, куда и нужно обратиться обеим сторонам-участникам сделки, написать заявление, предоставить вышеописанные документы.

Особенности купли-продажи дома с земельным участком

На даче или в загородном доме недвижимых объектов два – дом и участок, оформление прав собственности на которые производится в отдельности. Вот тут и возникают часто недоразумения. Собственник не может продать дом при выделении, например, земли ранее в бессрочное пользование или получении участка в наследство, также не прошедшего процедуру регистрации.

При таких условиях покупателю просто не перейдут права или самостоятельно за свой счет придется пройти ряд процедур:

  • вызвать представителя кадастра для проведения работ РїРѕ межеванию;
  • написать заявление РІ администрацию Рѕ желании приобрести участок РІ собственность СЃ возможностью последующей продажи;
  • воспользоваться правом выкупа земли РїРѕ стоимости кадастра или оформлением ее аренду;
  • пройти регистрацию прав РІ ЕГРП уже совместно СЃ РґРѕРјРѕРј, написав соответствующее заявление.

Все это покупателю придется сделать за свой счет, хотя земли, переданные по наследству, подлежат бесплатной приватизации, причем это выгодно покупателю. Нет смысла выкупать землю по завышенным ценам, достаточно ее приватизировать. Закон дает на это право.

Получается противоречие в кодексе. Согласно ст.552 передача земли в собственность, находящаяся под строением, возможна. Однако, с другой стороны дом не может быть продан без земли, на которой построен.

Что можно сделать? Оформить договор купли-продажи сразу на дом и землю или провести кадастровые работы на участке, разделив его на доли. Хотя опять же межевание при наличии дома затруднительно и ограничено.

Советы и рекомендации

  1. Когда возникают малейшие подозрения в честности продавцов, лучше отказаться от покупки или доверить проверку документов специалистам. Они быстрее узнают, если на землю есть ограничения или обременения, если еще есть претенденты на роль хозяев, например, когда участок достается в наследство и кого-то оставили за бортом.
  2. Когда продавец честный, но документов явно не хватает и требуется время для их подготовки, стоит заключить договор о намерениях. Это предварительное соглашение, которое гарантирует обеим сторонам совершение купли-продажи по факту готовности бумаг.
  3. Несмотря на естественное стремление сделать все самостоятельно, чтобы удешевить процесс, стоит привлечь профессионалов. При нынешней стоимости земли суммы сделки таковы, что проще отдать часть нотариусу или риелтору, чем накосячить при оформлении и потерять все.
  4. Обычная практика передачи денег, это использование банковской ячейки. Банк становится гарантом, что средства будут переданы без проволочек. Условия оговариваются сторонами.
  5. К особенностям сделки можно отнести то, что подписанием договора дело не заканчивается. Обычно деньги передаются продавцу не после подписания документа, а после перерегистрации на покупателя.

РќРµ нашли ответа РЅР° СЃРІРѕР№ РІРѕРїСЂРѕСЃ? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните РїСЂСЏРјРѕ сейчас:

Можете задать вопрос текстом, если Вам удобнее:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *