Продажа ипотечной квартиры: анализ способов реализации и возможные риски

Продажа ипотечной квартиры: анализ способов реализации и возможные риски

Процесс реализации залоговой недвижимости отличается от стандартных сделок купли-продажи. В этом случае участвуют три стороны – продавец, покупатель и банк-кредитор. До того, как продать квартиру в ипотеке, нужно изучить возможные способы и выбрать оптимальный.

Причины реализации недвижимости

Действующим законодательством не запрещается оформлять подобные сделки. Но нужно учитывать, что они требуют большего внимания и выполнения ряда условий. Нередко продавец теряет часть стоимости недвижимости, что является главным отрицательным фактором реализации залоговой квартиры.

Часто желание начать процесс реализации связано со следующими обстоятельствами:

  • Невозможность выполнять долговые обязательства. Если вовремя не оформить сделку купли-продажи – банк конфискует недвижимость за счет погашения сформировавшегося долга.
  • Необходима покупка варианта с большей площадью. Доход от продажи можно использовать для покупки более просторной квартиры. Важно просчитать возможные финансовые потери. Нередко выгоднее погасить задолженность по кредиту, чтобы цена на апартаменты была на уровне рыночной.
  • Возможный вариант получения дохода. Этот способ актуален для новостроек. После введения жилого дома в эксплуатацию стоимость недвижимости всегда повышается. Разница между закупочной ценой и реализацией может быть существенной.

Независимо от причин, перед совершением сделки необходимо продумать каждый шаг. Важно согласовать свои действия с банком, чтобы впоследствии не возникли конфликтные ситуации.

Для вторичного жилья, которое обременено дополнительными обязательствами, добиться рыночной цены на практике невозможно. Поэтому нужно морально подготовиться к возможным материальным убыткам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Самостоятельная продажа

Реализация заложенного имущества собственными силами – оптимальный вариант для собственника. Он может самостоятельно выбрать покупателя, согласовать с ним стоимость. Также можно сформулировать дополнительные детали сделки для привлечения потенциального приобретателя.

Этапы проведения сделки:

  1. Получение согласия банка. Его специалисты после детального анализа обстоятельств дела укажут, можно ли продать квартиру в ипотеке и на каких условиях. Нередко эта возможность прописана в изначальном договоре – банк не может отказать. Исключение – просрочка по займу.
  2. Поиск покупателя и согласование с ним деталей. Он должен быть уведомлен о текущем статусе квартиры и до конца понимать степень риска.
  3. Внесение суммы задатка. Рекомендуется, что бы его размер был не менее суммы оставшегося долга перед банком.
  4. Вместе с покупателем собственник жилья направляется в банк для погашения кредита.
  5. Получив подтверждающие документы, нужно аннулировать запись в Регистрационной палате, согласно которой недвижимость является залоговым имуществом.

После снятия обременения можно завершить сделку купли-продажи. Покупатель оплачивает оставшуюся часть суммы, жилье переходит в его собственность.

Окончательный этап процедуры – регистрация соглашения в УФРС. Пакет документов стандартный, так как жилье больше не обременено дополнительными финансовыми обязательствами.

Реализация долговых обязательств

Еще один распространенный вариант – перезайм. Фактически происходит переоформление кредита на другое лицо. Преимущество – расширяется круг потенциальных покупателей, так как нужно выплачивать не всю сумму, а лишь разницу между ипотекой и согласованной стоимостью.

Для этого вида продажи квартиры, находящейся в ипотеке, нужно выполнить следующее:

  1. Найти потенциального покупателя. Также как для вышеописанной ситуации необходимо полностью проинформировать его об особенностях жилья.
  2. Проверить требования банка к будущему заемщику. Согласие банковской структуры для этой операции обязательно. Фактически новый собственник станет полноценным заемщиком с финансовыми обязательствами.
  3. После подтверждения переуступки остальные операции по смене собственника осуществляет банковское отделение.

По завершении заключительного этапа необходимо проверить данные в УФРС. Жилье не должно числиться за прошлым владельцем. Также эта процедура подразумевает аннулирование долговых обязательств, о чем составляется дополнительное соглашение.

Помощь банка

Для уменьшения вероятности отказа банка в сделке по продаже недвижимости рекомендуется обратиться непосредственно к кредитору. Многие финансовые структуры предоставляют посреднические услуги, к тому же чистота сделки будет гарантирована юристами организации.

Во время процедуры нужно учитывать следующие моменты:

  • Просрочки по платежам. Если это единичные случаи – финансовая компания может не принимать факт во внимание. Для систематических просрочек вероятность сотрудничества значительно снижается.
  • Формирование стоимости. До подписания соглашения на оказание этой услуги нужно обговорить цену жилья. Она не может быть значительно ниже рыночной, но при этом минимальная стоимость будет неприемлема для собственника.
  • Стоимость услуги. Обычно процент вознаграждения меньше стандартного риэлтерского. Этот момент обсуждается в индивидуальном порядке. Для постоянных клиентов возможна скидка или предоставление льготных условий сотрудничества.

Недостаток этого способа – долгий срок продажи. Предварительно банковская организация может составить требования для будущего покупателя, если он планирует переоформить кредит на себя. Также возможно привлечение третьих лиц – агентства по недвижимости. В этом случае размер дополнительных расходов будет увеличен за счет комиссии посредника. Но все зависит от предварительной договоренности.

О дополнительных нюансах реализации можно узнать из видеоматериала:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *