Землеустроительная экспертиза
Случаи, когда нужна землеустроительная экспертиза
- Установление точного значения площади земельного участка, которая требуется для использования по назначению недвижимого объекта, расположенного на исследуемом участке.
- Определение соответствия установленной площади земельного участка и значения площади, указанного в правоустанавливающих документах.
- Установление наличия на земельном участке объектов недвижимого имущества.
- Установление наличия на земельном участке, находящемся во владении истца, имущества, принадлежащего ответчику.
- Определение размещения границ между участками сторон судебного разбирательства.
- Определение координат, описывающих месторасположение участка или объектов недвижимого имущества на нем.
- Межевание земель (определение, восстановление, нанесение на местности границ земельных участков).
- Регистрация (перерегистрация) землевладения.
МАТЕРРАЛЫ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНРРЇ ЗЕМЛЕУСТРОРТЕЛЬНОЙ РКСПЕРТРР—Р«
Полный перечень материалов, передаваемых эксперту для проведения землеустроительной экспертизы, определяется в каждом конкретном случае в зависимости от конечной цели исследования. В большинстве случаев для проведения анализа необходимо предоставить:
- Точный адрес расположения спорного земельного участка (или участков).
- Правоустанавливающие документы (регистрационные свидетельства, договоры купли-продажи и пр.).
- Выписки из кадастровой палаты.
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
- Перечень и описание построек на земельном участке.
- Рные имеющиеся материалы.
Два метода проведения землеустроительной экспертизы:
- Документальный. Ртот метод подразумевает РїРѕРґ СЃРѕР±РѕР№ изучение всей документации РїРѕ участку. Рў.Рµ. специалист (кадастровый инженер) РїСЂРѕРІРѕРґРёС‚ анализ имеющихся документов для создания общего представления РѕР± участке: его территориальные границы, площадь Рё РґСЂСѓРіРёРµ параметры.
- Геодезический. Он касается изучения участка на местности. С использованием специальных приборов проводятся замеры, которые помогают вычислить точные сведения по участку. Затем при помощи компьютера создается объемная модель изучаемого участка.
Два вида экспертиз
- Судебные. Рљ этому РІРёРґСѓ относятся исследования, назначенные СЃСѓРґРѕРј. РћРґРЅР° РёР· сторон судебного разбирательства может выступить СЃ заявлением Рѕ назначение судебной экспертизы. Р’ судебном процессе РѕРЅР° может стать главным доказательством. Ртот РІРёРґ исследования может назначить только СЃСѓРґ.
- Досудебные. Досудебная экспертиза проводится РІ частном РїРѕСЂСЏРґРєРµ. Гражданин РїРѕ своему желанию обращается Рє специалистам для проведения замеров РЅР° его участке. Рто может потребоваться РїСЂРё оформлении земли, ее продажи или РїРѕРєСѓРїРєРё, Р° также РїСЂРё любых РґСЂСѓРіРёС… действиях СЃ ней.
Землеустроительная экспертиза подразделяется на три вида:
- Ркспертиза раздела земельного участка. РћРґРёРЅ РёР· наиболее востребованных РІРёРґРѕРІ землеустроительной экспертизы, целью которого является раздел земельного участка РІ натуре между собственниками.
- Ркспертиза межевых работ. Р’ РѕСЃРЅРѕРІРЅРѕРј РЅРѕСЃРёС‚ досудебный характер Рё заключается РІ спектре услуг РїРѕ геодезии Рё картографии.
- Ркспертиза выноса земельных границ. Может носить как досудебный, так Рё судебный характер Рё заключается РІ спектре услуг РїРѕ выносу РІ натуре границ земельного участка.
Какие задачи стоят перед землеустроительной судебной экспертизой?
1. Определение и отражение на плане:
- фактических границ земельного участка;
- фактического порядка пользования земельным участком сособственниками;
- площади земельного участка, которую занимает каждый из сособственников;
- соответствие фактических границ земельного участка границам, обозначенным в правоустанавливающих документах и определение площади несоответствия;
- рыночной, кадастровой стоимости земельных участков различного назначения, стоимости сервитута.
2. Рсследование материалов РїРѕ межеванию земельных участков РЅР° предмет РёС… соответствия специальным требованиям, РІ том числе для обнаружения ошибок.
3. Разработка вариантов раздела земельного участка в соответствии с долями, установленными в правоустанавливающих документах, с учетом/без учета фактического порядка пользования.
Что является объектом Р—РЈРЎР?
Объект или объекты землеустройства: территории субъектов РФ, а также муниципальных и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.
Землеустроительная документация: схемы землеустройства, схемы использования земель, материалы межевания объектов землеустройства, карты (планы) объектов землеустройства, материалы геодезических и картографических работ.
Кто выполняет землеустроительную экспертизу?
В роли экспертов выступают кадастровые инженеры, имеющие соответствующий аттестат кадастрового инженера, юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезической деятельности (либо СРО).
Если вопросы, поставленные перед экспертом, требуют познаний обоих специалистов, необходимо привлекать кадастрового инженера и лицензированную организацию. Для полевых измерений используют специальные приборы: тахеометры, теодолиты, GPS оборудование. Обработку данных выполняют в специализированных программах: MapInfo, AutoCAD.
Проведение экспертизы
Документальные методы связаны СЃ изучением кадастровых записей Рё правоустанавливающих документов. Рксперты РїСЂРѕРІРѕРґСЏС‚ анализ имеющихся бумажных свидетельств, восстанавливают процедуру внесения информации или изменений РІ реестры, подтверждают (или опровергают) правомерность данных действий. Проводится подробный анализ описаний участка, его формы, размеров, площади Рё местонахождения. Составляется предварительное заключение Рѕ спорных участках. Впоследствии данные, полученные РёР· предоставленной документации, сравниваются СЃ данными, полученными РІ С…РѕРґРµ непосредственного измерения участков РЅР° местности.
Геодезические методы землеустроительной экспертизы включают в себя:
- Полевые измерения. Получение характеристик земельных участков с помощью специальных приборов.
- Камеральная обработка – комплекс работ, связанных с анализом полученных при полевом измерении «сырых» данных, включающий экспериментальное компьютерное моделирование среды на основании имеющихся полевых расчетов. Проводится с помощью компьютерных технологий – специализированного программного обеспечения.
Полевые измерения проводятся с применением специальных геодезических приборов. В землеустроительной экспертизе применяются следующие виды приборов:
- Тахеометры.
- Теодолиты.
- Лазерные дальномеры.
- Нивелиры.
- GPS-оборудование.
Тахеометры – это РїСЂРёР±РѕСЂС‹, позволяющие измерять РЅР° местности расстояния, горизонтальные Рё вертикальные углы. Рспользуется также для определения координат Рё высот конкретных точек земельного участка. Тахеометр – РѕРґРёРЅ РёР· самых популярных геодезических РїСЂРёР±РѕСЂРѕРІ, так как выполняет большое количество разнообразных измерений.
Рзмерения РІ тахеометре базируются РЅР° принципе отраженного светового луча. Р’ настоящее время используются РІ РѕСЃРЅРѕРІРЅРѕРј электронные тахеометры. Каждый РїСЂРёР±РѕСЂ имеет СЃРІРѕСЋ степень погрешности угловых измерений, которая измеряется РІ секундах. Погрешность угловых измерений тахеометров обязательно учитывается экспертом РїСЂРё составлении своего профессионального мнения.
Теодолиты используются для вычисления величин углов. Теодолиты существуют двух видов – оптические и электронные.
Лазерные дальномеры измеряют длины и горизонтальные расстояния.
Нивелиры предназначены для измерения разности высот двух заданных точек на местности. В геодезии такая разность называется превышением.
Сколько длится процедура в суде
Заключение РїРѕ земле специалисты вынесут РІ течение десяти дней, РёРЅРѕРіРґР° возможно Рё дольше. Рто зависит РѕС‚ сложности работы.
Обычно работа проходит в три этапа:
- подготовительные работы (изучение всей возможной документации по делу); полевые работы (изучение участка на местности);
- заключительные работы (детальная информация).
Примите к сведению: согласно Положению 214 «О государственной экспертизе землеустроительной документации» срок проведения экспертных работ может устанавливаться от 14 дней.
Работы по землеустроительной экспертизе выполняются в строгом соответствии с требованиями следующих нормативных документов:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ;
- Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ;
- Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ;
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Градостроительный кодекс Российской Федерации;
- Постановление Пленума Верховного Суда СССРот 31.07.1981 г. № 4;
- Постановление Пленума Верховного Суда СССРот 10.06.1980 г. № 4;
- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076–01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»;
- Сборник норм для оценки строений, принадлежащих гражданам Московской области, т.1, Москва, 1982 г.;
- СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;
- СНиП 2.07.01–89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;
- СП 31-106-2002 «Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых домов»;
- СНиП II-26-76 «Кровли»
- Справочное пособие к СНиП 2.08-01-89 «Проектирование жилых зданий. Объемно-планировочные решения»;
- А. Ю. Бутырин. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы;
- Рнструкция РїРѕ межеванию земель. Роскомзем, 1996 Рі.;
- Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 г.)
Землеустроительная экспертиза применяется, если идет спор
- о границах земельного участка в суде;
- о признании недействительными результатов межевания земельного участка;
- о восстановлении границ земельного участка в судебном порядке;
- о подтверждении в суде местоположения границ земельного участка;
- об обеспечении проезда или прохода на земельный участок;
- о невозможности установления сервитута на земельный участок;
- об установлении сервитута в отношении земельного участка;
- о несоблюдении противопожарных разрывов (противопожарных расстояний) между постройками на соседних земельных участках;
- об определении порядка пользования земельным участком;
- о признании права собственности на земельный участок;
- о разделе земли между наследниками.
ДОСУДЕБНАЯ ЗЕМЛЕУСТРОРТЕЛЬНАЯ РКСПЕРТРР—Рђ
Часто инициаторами проведения досудебной землеустроительной экспертизы выступают собственники наделов. Собственниками могут быть:
- физлица;
- субъекты предпринимательской деятельности;
- госучреждения, а также органы правового порядка.
В таком случае между организацией экспертов и землевладельцем заключается официальное соглашение.
В заключении такой экспертизы всегда значатся:
- технические данные, касающиеся изучаемого надела (в том числе указывается место его расположения);
- сведения о компании, проводившей исследование;
- вид экспертизы;
- сроки проведения работ;
- этапы исследования.
Ртапы Рё процедура
Правом на проведение землеустроительной экспертизы наделены кадастровые инженеры и геодезисты. Кадастровый инженер – это специалист (физическое лицо), имеющий квалификационное свидетельство или сертификат, действительный на момент осуществления профессиональной деятельности. Кадастровый инженер имеет право на осуществление кадастровой деятельности, то есть ведения государственного реестра земельных участков, выступающих в качестве объектов недвижимого имущества. Кадастровый инженер выполняет все мероприятия, необходимые для внесения земельных участков в реестр, а также для внесения изменений в содержащуюся в кадастровом реестре информацию.
Геодезист – это инженер, обладающий необходимой совокупностью знаний в области геодезии и осуществляющий геодезические работы.
Геодезия – это наука, в широком смысле изучающая измерение пространства. В узком смысле геодезия связана с процессом выполнения землеустроительных мероприятий. Геодезические работы включают в себя все необходимые измерения на местности – вычисление длин отрезков, размеров участков, их точных площадей, определение географических координат конкретных точек, описывающих расположение земельного участка в пространстве. Посредством геодезических методов размеры и формы земельных участков переносятся на бумагу с максимально возможной точностью.
Землеустроительная экспертиза может быть проведена государственным экспертным бюро, независимым экспертным центром или частным экспертом, обладающим лицензией на осуществление геодезической деятельности. Независимые организации, проводящие землеустроительную экспертизу, обязаны иметь лицензию на осуществление геодезической деятельности. Если для выполнения экспертизы необходимы знания и кадастрового инженера, и геодезиста, то проводится комиссионная экспертиза, в которой участвуют оба специалиста. Для проведения простых и комиссионных экспертиз можно привлекать более одного специалиста в каждой предметной области. Как правило, так поступают для решения сложных прецедентных вопросов, возникающих в рассмотрении спорных случаев.
На первом этапе проведения землеустроительной экспертизы происходит ознакомление специалистов с имеющейся предварительной информацией и составляется договор на проведение экспертизы. В данный договор обязательно включается предмет исследования – перечень определенных характеристик данного земельного участка. В соответствии с предметов проведения экспертизы определяются основные направления деятельности экспертов, состав экспертной комиссии (или специальность эксперта), составляется ряд задач, которые будут решены специалистом, а также список вопросов, ответы на которые будут даны в процессе производства экспертизы. Задачи экспертизы и вопросы эксперту обязательно вносятся в договор. Стандартный договор также включает в себя сроки проведения исследования, стоимость услуг специалиста, а также обязательные параграфы любого договора, описывающие процедуру взаимодействия сторон, их ответственность, порядок действий в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств и так далее.
На втором этапе осуществляется собственно проведение исследования. На основе изученных предоставленных документов и проведенных мероприятий на местности эксперт решает поставленные перед ним задачи и формирует свое профессиональное экспертное мнение относительно заданных ему вопросов.
Заключительным этапом проведения землеустроительной экспертизы является составление экспертного заключения. Основной целью проведения исследования для клиента является получение на руки этого самого заключения, которое можно подключить в качестве доказательства по делу в ходе судебного рассмотрения имущественных земельных споров. Кроме того, заключение можно использовать в качестве убедительного аргумента в различных, связанных с земельными спорами, конфликтных ситуациях. Заключение обязательно подписывается проводившим его специалистом или группой специалистов.