Как продать долю в квартире по наследству

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Порядок перехода имущественных прав к наследникам определяется законом. Претенденты должны заявить о своих правах на имущество, получить свидетельство у нотариуса и оформить право собственности на квартиру. После получения выписки из ЕГРП правопреемник может совершать любые не запрещенные законом сделки. Однако здесь есть свои нюансы.

Как определить размер доли

Наследование имущества происходит двумя способами. Обычно собственность отходит родственникам наследодателя в порядке очереди. Выявленное имущество делится между наследниками одной линии в равных долях. Если претенденты отсутствуют или отказались от своих прав, то наследство переходит родственникам следующей очереди. Принцип раздела имущества такой же.

Пример. После смерти отца осталась квартира. Завещание наследодатель не делал. Состав претендентов на имущество – жена и двое сыновей. Наследники подали заявление о вступлении в права. Квартира не являлась совместной собственностью супругов. Имущество было поделено поровну между претендентами. Каждому члену семьи досталась 1/3 часть жилья.

Еще один способ наследования – по завещанию. Наследодатель вправе сделать распоряжение на случай своей смерти. Завещание может быть открытым или закрытым. Чаще всего граждане делают открытое распоряжение. Порядок раздела определяет наследодатель. Он может отписать жене ½, а дочке и сыну по ¼ части квартиры. Если завещание общее на все имущество, то размер доли каждого наследника будет зависеть от количества участников.

Независимо от способа принятия наследства (закон/завещание) главную роль играет количество претендентов. Ведь указанные в завещании наследники не всегда заявляют о своих правах. Причина – отсутствие интереса к активу, пропуск сроков, смерть претендента. Изменение количественного состава приводит к перерасчету долей имущества.

Дополнительно изменение размера долей может быть связано с появлением обязательного наследника. Таким лицам полагается минимум половина доли, на которую может рассчитывать наследник по закону. Первично выделение обязательной части происходит из незавещанного имущества. Если такая собственность не выявлена, то доля выделяется из общей наследственной массы. Следовательно, части наследников по завещанию уменьшаются.

Пример. Наследодатель сделал общее завещание. Все свое имущество он отписал жене и дочери от первого брака. Родители и сын наследодателя в завещании не упоминались. Состав наследства – 3-ком. квартира, легковой автомобиль, депозит в размере 2 млн. руб. Родители достигли пенсионного возраста, поэтому им полагалась обязательная часть наследства. Однако пенсионеры отказались от своих прав. Претенденты заявили о принятии наследства. Супруге и дочери наследодателя досталось по ½ части имущества. Правило о супружеской доле в данном случае не действовало. Наследники заключили соглашение о разделе собственности. Квартира осталась у матери и сына, остальные активы отошли дочери умершего мужчины.

Оформление наследства

Оформлением наследства и выдачей свидетельства занимается нотариус. Документ, подтверждающий права наследников, выдается через полгода после смерти наследодателя. После получения свидетельства претенденты должны зарегистрировать право собственности. Ключевым документом является выписка из ЕГРП. Без нее наследник не сможет продать часть квартиры. Регистрацию имущественных прав осуществляет Росреестр. Также подать бумаги можно через МФЦ.

Однако тут нужно учитывать один момент. Если наследодатель указал в завещании доли претендентов, то проблем при регистрации права собственности не будет. Человеку выдадут свидетельство с указанием размера его части наследства. Если завещание было общим, т. е. без указания долей, то наследники могут заключить договор о разделе имущества. Следовательно, регистрация права собственности будет проходить с учетом его положений.

Регистрация права собственности

Основанием для регистрации имущественных прав является заявление правообладателя. Реквизиты документа:

• наименование регистратора;
• запрашиваемое юридическое действие;
• данные Рѕ заявителе;
• суть РїСЂРѕСЃСЊР±С‹ правообладателя;
• основание для оформления права;
• РІРёРґ регистрируемой собственности;
• месторасположение объекта недвижимости;
• СЃРїРѕСЃРѕР± подачи документов;
• перечень прилагаемых бумаг;
• дата, РїРѕРґРїРёСЃСЊ наследника.

Документы

При подаче заявления наследник должен подтвердить свои права на имущество. Перечень прилагаемых документов:

1. Копия паспорта.
2. Правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости.
3. Свидетельство на наследство.
4. Договор о разделе имущества (при наличии).
5. Квитанция об уплате налога.
6. Доверенность на представителя (при необходимости).

Если в качестве правообладателя выступает малолетний ребенок, то также потребуется паспорт родителя/опекуна и свидетельство о рождении наследника.

После проверки пакета документов представить Росреестра выдает заявителю расписку. Она содержит дату выдачи выписки из ЕГРП. Во время повторного обращения к регистратору заявитель должен иметь расписку при себе. Иначе могут возникнуть трудности в получении документа.

Госпошлина

Регистрация права собственности сопровождается уплатой госпошлины. Ее размер составляет 200 руб. Ставка действует только в отношении части квартиры в долевой собственности в многоквартирном здании (ст.333.33 НК РФ).

РЎСЂРѕРєРё

Процедура регистрации имущественных прав длится от 7 до 12 дней. Точный срок определяет сотрудник Росреестра при приеме заявления. Здесь учитывает полнота документов, объема регистрационных действий загруженность учреждения. Дата выдачи выписки из ЕГРП указывается в расписке, которая выдается правообладателю. При подаче документов через МФЦ срок выдачи выписки может увеличиться на 1–2 дня. Причина – многофункциональный центр только принимает документы. Необходимые регистрационные действия выполняет Росреестр.

Если пакет документов неполный, то сотрудник Росреестра может увеличить базовый срок или отказать в регистрации права собственности (ст.26 ФЗ №218-ФЗ).

Продажа доли в квартире

Порядок отчуждения активов определяется законом. Каждый человек может продавать, менять или передавать по наследству свое имущество. Правило распространяется также на долевую собственность. Однако здесь есть некоторые нюансы. Один из них – право преимущественной покупки. Преференция предоставляется совладельцу квартиры (ст.250 ГК РФ). Предложение делается в письменном виде и подлежит нотариальному удостоверению. Документ можно направить совладельцу по почте. Для принятия решения ему дается один месяц. Факт доставки предложения подтверждается отметкой в журнале исходящей корреспонденции на почте. Если человек отказался получать письмо, то почтальон делает у себя соответствующую отметку. Отсчет времени начинается с момента вручения письма адресату или его отказа от получения корреспонденции.

Если совладелец не подтвердит свое намерение выкупить долю имущества, то наследник может продать его кому угодно. Аналогичное право возникает у продавца, если совладелец предоставит письменный отказ о выкупе части квартиры раньше установленного срока.

Продажа имущества должна происходить на условиях, которые указаны в предложении совладельцу. Следовательно, наследник не может продать квартиру по цене ниже ранее заявленной (ст.250 ГК РФ). Нарушение установленного законом порядка является основанием для судебного разбирательства. Совладелец может требовать перевода прав/обязанностей покупателя на себя. Для подачи иска претенденту дается 3 месяца.

Порядок действий

Отчуждение собственности подразумевает составление договора купли-продажи. Раньше стороны соглашения должны быть удостоверять соглашение у нотариуса. Сегодня достаточно простой письменной формы документа (550 ГК РФ). Однако стороны вправе обратиться к нотариусу для проверки юридической чистоты сделки. Договор должен быть подписан продавцом и покупателем. Цена квартиры указывается в соглашении. Передача квартиры или ее части происходит по передаточному акту. После заключения договора покупатель должен зарегистрировать переход права собственности. Иначе владельцем жилья будет продавец. Регистрацию имущественных прав осуществляет Росреестр.

Договор купли-продажи

Обязательные реквизиты документа:

• наименование РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°;
• дата, место заключения сделки;
• информация РѕР± участниках соглашения (ФИО, паспортные данные);
• предмет РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°;
• стоимость имущества, РїРѕСЂСЏРґРѕРє расчетов;
• ключевые Рё условия РґРѕРіРѕРІРѕСЂР°;
• заключительные положения соглашения;
• РїРѕРґРїРёСЃРё участников сделки.

На момент заключения договора купли-продажи стороны должны обладать полной дееспособностью. Иначе сделка может быть признана недействительной.

Договор заключается в трех экземплярах. Один остается у продавца, второй отдается покупателю, третий – регистратору.

Документы

Чтобы заключить договор купли-продажи потребуется:

• паспорт собственника доли;
• свидетельство РЅР° наследство;
• правоустанавливающие бумаги;
• выписка РёР· ЕГРП;
• кадастровый паспорт;
• доказательство отсутствия задолженности перед Р–РљРҐ, РўРЎР–;
• выписка РёР· РґРѕРјРѕРІРѕР№ РєРЅРёРіРё;
• отказ совладельца РѕС‚ выкупа части квартиры.

При продаже имущества, которое принадлежит малолетним детям, дополнительно нужно подготовить согласие органа опеки.

Расходы

При заключении договора купли-продажи без нотариального удостоверения налог не удерживается. Но если стороны соглашения захотят оформить договор у нотариуса, тогда им предстоит заплатить 0,5% от стоимости сделки (ст.333.24 НК РФ). Дополнительно подлежат оплате услуги нотариуса. Фиксированной ставки нет. Она может отличаться по регионам.

Сумма сделки

При заключении договора купли-продажи одним из ключевых вопросов является стоимость имущества. Она влияет на сумму налога, который предстоит заплатить продавцу. Если владелец пользуется имуществом менее трех лет, то размер подоходного налога может быть существенным. Следовательно, ему выгодно занизить стоимость сделки. Выгодно ли это покупателю? Нет. Он может стать мишенью для мошенников. При расторжении договора купли-продажи покупатель возвращает сумму, указанную в соглашении. Никакие расписки не учитываются в суде. Чтобы избежать судебных разбирательств, в договоре нужно указывать реальную стоимость объекта недвижимости.

Способ оплаты стороны соглашения определяются самостоятельно. Одним из надежных считается банковская ячейка. Сумма пересчитывается сторонами и ложится в ячейку на сохранение. Продавец сможет забрать ее при определенных условиях. Они оговариваются заранее. Если по истечении определенного времени продавец не обратился за деньгами, значит, сделка не состоялась.

Еще один способ – аккредитив. Покупатель зачисляет на расчетный счет в банке необходимую сумму. Одновременно делает распоряжение о порядке снятия средств. Обычно продавец должен предоставить паспорт и выписку из ЕГРП. Также оговариваются сроки обращения продавца за деньгами. Если деньги не были сняты, то они возвращаются покупателю.

Налогообложение сделок

Одним из ключевых вопросов при отчуждении имущества является налогообложение. Наследники, которые являются владельцами жилья менее 3 лет, должны платить подоходный налог. Для резидентов РФ ставка составляет 13% от стоимости имущества. Нерезиденты должны платить 30% (ст.224 ГК РФ).

Резиденты, которые владеют имуществом более трех лет, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья.

Подача налоговой отчетности

Если налогоплательщик продает имущество, которое находилось в его собственности менее трех лет, то ему предстоит сдавать налоговую декларацию. Отчетность подается по месту прописки декларанта. Граничный срок подачи декларации – 30 апреля будущего года (ст.229 НК РФ). Налогоплательщик может использовать бумажный или электронный формат документа. Детальное описание процедуры можно найти на сайте ФНС (nalog.ru).

Смена собственника жилья

После заключения договора купли-продажи покупателю необходимо произвести регистрацию имущественных прав. Для внесения изменений в государственный реестр необходимо подготовить пакет документов, подать заявление, оплатить госпошлину. Ее размер составляет 200 руб. Если покупателю полагается льгота, то ему нужно представить соответствующие документы.

Подводные камни

Многие граждане боятся покупать унаследованное имущество. Однако любого рода опасения излишни. Наличие споров между наследниками не является поводом для беспокойства. Закон на стороне добросовестного покупателя. Любые претензии предъявляются исключительно к наследнику, который принял имущество. Если возврат имущества невозможен, например, в связи с продажей квартиры или ее части, то виновная сторона возмещает истцу его стоимость (п.42 Пленума ВС №9). Следовательно, если после отчуждения имущества выявится новый претендент на квартиру, то она не подлежит изъятию. Исключение – наличие сговора между продавцом жилья и покупателем.

Закон не содержит каких-либо запретов на продажу унаследованного имущества. Однако правообладателю изначально нужно получить у нотариуса свидетельство и оформить право собственности. Затем наследник должен сделать предложение о выкупе доли совладельцу. Если претендент на имущество откажется или не подтвердит свое намерение в месячный срок, то собственник может продать долю третьим лицам. Узнать детали процедуры можно наших юристов. Консультации предоставляются бесплатно. Заявка на обратный звонок подается через форму на сайте.

• Р’ СЃРІСЏР·Рё СЃ постоянным изменением законодательства, подзаконных актов Рё судебной практики, РїРѕСЂРѕР№ РјС‹ РЅРµ успеваем обновлять информацию РЅР° сайте
• Ваша юридическая проблема РІ 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав Рё базовые варианты решения ситуации зачастую РјРѕРіСѓС‚ РЅРµ подходить Рё приведут лишь Рє усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист