Виды вещных прав на участок (землю)

Под вещным правом понимается право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.

Вещное право – это гражданское право, объектом которого выступа­ет вещь (имущество). Содержанием вещного права является право вла­дения, пользования и распоряжения вещью (имуществом). Вещное право носит абсолютный характер.

В таком праве (правоот­ношениях) праву одного лица (обладателя вещного права) соответствует пассивная обязанность неопределенного круга (всех) других лиц воздер­жаться от его нарушения. Объектом вещного права является не вообще вещь, а только вещь индивидуально определенная. Господство обладателя вещного права над такой вещью осуществляется непосредственно (владение, пользование и распоряжение).

Основанием возникновения вещного права, в частности, на землю является приобретение такого права у государства, совершение земель­ных сделок.

В отличие от вещного обязательственное право – это право, объек­том которого являются определенные действия (передать вещь (имущест­во), выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное либо воздер­жаться от определенных действий). Оно возникает на основе договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в законе. Обязательственное право носит – относительный характер. Здесь праву одно­го лица противостоит обязательство другого конкретно определенного лица (контрагента). Обязательственное право ограничивается пределами, ус­тановленными в законе и конкретизированными в договорах между сто­ронами.

Вещное право и обязательственное право различаются и по способу зашиты. Вещное право защищается от любого лица путем предъявления виндикационного и негаторного исков. Обязательственное право защища­ется по иску к конкретно определенному контрагенту. Однако в случаях, когда предметом обязательственных прав является материальный объект, то способы защиты вещных прав распространяются и на такие обязатель­ственные права. Так, право арендатора на владение земельным участком (обязательственное право) будет защищаться от любого лица, в том числе собственника, путем предъявления виндикационного или негаторного иска и иным способом защиты вещных прав (ст.305 ГК РФ).

Виды вещных и иных прав на землю

С точки зрения объема правомочий обладателей вещных прав на землю по владению, пользованию и распоряжению землей различают право собственности и иные вещные права на землю.

Иные вещные права перечислены в ст.216 ГК. К ним относятся:

1. пра­во пожизненного наследуемого владения земельным участком;
2. право по­стоянного (бессрочного) пользования земельным участком,
3. сервитуты.

Основополагающим вещным правом на землю является право собственности на землю. Главное отличие права собственности на землю от иных вещных прав на землю состоит в том, что собственник владеет, пользуется и распоряжается своей землей, принадлежащей ему на титуле права собственности,

Обладатели иных вещных прав на землю владеют, пользуются, а в случаях, предусмотренных законом или соглашением с собственником, и pраспоряжаются чужой землей, землей, принадлежащей собственнику.

Наиболее широкими правомочиями обладает собственник. Пределы таких правомочий ограничиваются законом. Так, согласно п.3 ст.209 ГК «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущер­ба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

К иным правам на землю относятся аренда земли. Эти права обязательственные, они возникают на основе договора. Однако следует иметь в виду, что в содержании вещных и иных прав на землю много общего. Это обусловлено тем, что и объектом является земля как имущество и как природный объект.

Теперь рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч. 1 ст. 216, ст. ст. 265—276 ГК РФ) отличается от иных вещных прав следующими основными особенностями:

1. наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть и временным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в определении принадлежности земельного участка гарантируется к соблюдению принудительной силой государства, если наследник не отказался от наследства;
2. наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевладельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений собственника земельного участка возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное (ч. 2 ст. 266 ГК РФ). Например, постоянный землепользователь приобретает право собственности на созданное им недвижимое имущество только в том случае, если эта недвижимость создана им для себя (ч. 2 ст. 269 ГК РФ);
3. узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения (только граждане, а не организации);
4. наличием в правомочиях по владению земельным участком конституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержание и применение российского законодательства (ст. ст. 2, 18 Конституции РФ). В частности, права на свободное использование своих способностей и имущества для осуществления предпринимательской деятельности на земельном участке (ст. 34 Конституции РФ).

Какие обоснования?

Поводы для владения земельным наделом создаются из определенных событий и постановлений. Самые распространенные из них:

1. получение земли по закону;
2. соглашения любого характера, заключенные в рамках законодательства;
3. указы и иные постановления госорганов или органов местного самоуправления;
4. заключения органов судебной власти, которые устанавливают гражданскую ответственность;
5. наследование земли вследствие смерти владельца;
6. принцип приобретательной давности. Формируется, когда правообладатель не известен или уже не имеет прав на участок, а гражданин или учреждение непрерывно не менее 15 лет распоряжается этой недвижимостью, как собственной.

Для приобретения права землепользования нужно выполнить несколько действий. Одного только основания, из перечисленных выше, будет недостаточно. После оформления договора, получения судебного постановления или решения органа, имеющего определенные полномочия, о возможности обретения права на землю, нужно провести госрегистрацию надела.

Также право землевладения предоставляется после событий, после которых наступает так называемые гражданско-правовые последствия. К примеру, кончина правообладателя, после которой возможно наследование надела.

Бывают и разновидности

Право пожизненного (наследуемого) владения землей. Это стабильное вещное право. Касается лишь частных лиц. Практически идентично праву собственности. Согласно данному праву, надел принадлежит владельцу на протяжении всей жизни, а после кончины правообладателя наследуется согласно воле усопшего.

Соблюдение перехода по наследству гарантируется государством и охраняется законом. Имея право пожизненного владения земельным участком, хозяин обладает самыми обширными возможностями, в пределах закона. Стороннее вмешательство в хозяйствование правообладателя на его наделе исключено. Владелец права пожизненного обладания землей может использовать участок по своей прихоти в рамках закона.

Право постоянного (бессрочного) пользования землей. Этим правом могут обладать как отдельные лица, так и объединения. Отличается меньшей стабильностью землепользования. У возможности получить такое право оснований будет меньше. Право бессрочного землепользования в любой момент может быть остановлено по распоряжению госоргана или муниципального органа. Право бессрочного землепользования тоже можно унаследовать.

Сервитуты. Это вещное право, имеющее ограниченный характер. Его разновидностей существует несколько, все они находятся в подчинении у конкретных факторов:

• источник (частный сервитут, утвержденный гражданским законодательством или публичный сервитут, утвержденный законом, или иными документами нормативного характера);
• СЃСЂРѕРє (временный или постоянный);
• субъект (утвержденный РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРј собственников наделов земли или РїРѕ постановлению СЃСѓРґР°).

Обоснований для установления сервитутов несколько:

1. перемещение через надел;
2. эксплуатация надела с целью необходимых манипуляций с коммунальными или частными коммуникациями;
3. выполнение мелиоративных работ на наделе;
4. пользование водными ресурсами на наделе;
5. перемещение, выпас скота, а также сенокос на наделе в обозначенные периоды;
6. краткосрочное использование надела для проведения исследовательских и иных работ;
7. постройка объекта недвижимости оговоренной высоты на прилегающем наделе;
8. устройство на наделе природоохранных объектов;
9. другие сервитуты.

Сервитуты обязательно проходят госрегистрацию. Такой форме вещного права надлежит минимально стеснять хозяев прилегающего надела. Обладатель надела земли, где действует сервитут, имеет право взимать фиксированную плату от субъектов, в чьих интересах этот сервитут принят.

Окончание действия

Есть две причины для ликвидации вещного права любого вида:

1. конфискация для потребностей государства или муниципалитета;
2. изъятие вследствие несоответствующего нормам использования земельного надела.

Государство способно изъять землю по постановлению, принятому органом исполнительной власти. Изымаемый участок земли будет выкуплен у собственника. До конфискации участка обладателя вещного права должны уведомить о предстоящей операции с недвижимостью не менее чем за год. Выкуп возможен по согласию владельца.

Если же владелец против, то государственное учреждение, которым было принято решение об отчуждении, уполномочено передать дело на рассмотрение в суде.

Отчуждение прав землевладения в принудительном порядке применяется в случае:

• эксплуатация выделенной земли, которая идет вразрез СЃ ее целевым предписанием, Р° также РЅРµ соответствует разрешенному использованию;
• истечения СЃСЂРѕРєРѕРІ, определенных органами для устранения нарушений;
• эксплуатации лишь части земельного надела, предписанного для сельскохозяйственных нужд, или РЅРµ введения РІ РѕР±РѕСЂРѕС‚ всего надела РЅР° протяжении РіРѕРґР°, если РѕРЅ предоставлен учреждениями сельскохозяйственного характера, РЅР° протяжении трех лет – если принадлежит частному лицу (СЃСЋРґР° РЅРµ РІС…РѕРґРёС‚ период освоения надела);
• РЅРµ введение РІ РѕР±РѕСЂРѕС‚ всего надела или его части РІ течение РґРІСѓС… лет, если земля выделена РїРѕРґ строительство (РєРѕРіРґР° РґСЂСѓРіРѕРµ РЅРµ указано РІ соглашении);
• реквизиции участка земли, С‚.Рµ. временное изъятие его Сѓ правовладельца РІ целях защиты жизненно важных интересов граждан РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ происшествиями различного СЂРѕРґР°;
• экспроприация надела, который РїРѕ закону РЅРµ может быть собственностью данного владельца;
• игнорирования оплаты земельного налога РІ течение РґРІСѓС… лет Рё неоплаты образовавшейся задолженности РІ течение РіРѕРґР°;
• предъявления прав РЅР° участок земли РїРѕ обязательствам владельца Рё съемщика данного надела.

Отдельным пунктом нужно рассмотреть такое явление в земельном праве как Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей.